ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ

បញ្ហា វិបត្តិនៃ ការវិនិយោគលើ អចលនទ្រព្យ ក្រុម ហ៊ុន​ ជា សារ៉ន

1. Hen Phearak មើលវីដេអូរឿងកំពតរឹតតែក្តុកក្តួលណាស់។ខ្មែរអើយខ្មែរស៊ីតែកំអែលគ្នាដូចត្រីក្នុងទ្រុងតែមួយ។
2. ផ្ទុះការសាទរ ប្រសាសន៍​ឯកឧត្តមម៉ៅធនិន ​ខណៈឧកញ៉ា​ ជា​ សារ៉ន​ ត្រូវបាននាំទៅសាកសួរនៅស្នងការដ្ឋាននគរបាលខេត្តកំពត យោងតាមទំព័រលោក Chum Phearum បានលើកឡើងថាដំណោះស្រាយចេញហេីយ! សូមអបអរសាទរជូនចំពោះពុកម៉ែបងប្អូនទាំងអស់សម្រាប់ ដំណោះស្រាយរបស់ឯកឧត្តមអភិបាលខេត្តជាមួយក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុប នាព្រឹកមិញនេះ ៖ ១. ក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុបត្រូវទទួលយកនូវបន្ទុកបំណុលដែលពុកម៉ែបងប្អូនយើង ទៅខ្ចីពីអ្នកមាន លុយ យកទៅឲ្យក្រុមហ៊ុន ដូចនេះក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុប ត្រូវធានារ៉ាប់រងបង់ការប្រាក់ជំនួសពុកម៉ែបងប្អូនយើង។ ២. អចលនៈទ្រព្យរបស់ពុកម៉ែបងប្អូនទាំងអស់ ដែលយកទៅតម្កល់ជាមួយអ្នកមានលុយ ហើយខ្ចីនោះ ក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុបត្រូវយកទ្រព្យសម្បត្តិរបស់គាត់ ទៅតម្កល់ជំនួសអចលនៈទ្រព្យរបស់ពុកម៉ែ ហើយត្រូវបង្វិលអចលនៈទ្រព្យរបស់ពុកម៉ែ ជូនពុកម៉ែយើងវិញ។ ៣. អ្នកដែលវិនិយោគជាមួយក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុប ដែលមិនមានកម្ចីលុយពីនរណានោះ ក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុបសុំពេលមួយ (០១)ខែ ដើម្បីធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពស្រាវជ្រាវ ថាតើមានប៉ុន្មាននាក់ លើទំហំទឹកប្រាក់ចំនួនប៉ុន្មាន ដើម្បីឲ្យគាត់ពិនិត្យមើលលទ្ធភាពប្រមូលអចលនៈទ្រព្យ និងថវិការបស់គាត់ ក្នុងការត្រៀមដោះស្រាយជូនពុកម៉ែបងប្អូនយើងវិញ។ ៤. ពុកម៉ែបងប្អូនកូនក្មួយយើង ដែលបានបង់ផ្តាច់ហើយ ជាមួយការទិញលក់ដីឡូត៏នេះ មិនទាន់បានប្លង់កម្មសិទ្ធិ ត្រូវទៅប្រាប់ក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុបដើម្បីចេញប្លង់ជូន (ហើយខាងជំនាញរៀបចំជូន)។ ៥. ឯកឧត្តមអភិបាលខេត្ត បានឲ្យមេធាវីខេត្ត តំណាងឲ្យពុកម៉ែបងប្អូនយើង ដើម្បីដាក់ពាក្យស្នើទៅម្ចាស់លុយទាំងអស់ សុំពន្យាក្នុងការទារប្រាក់គ្រប់យ៉ាងនេះ ដើម្បីបង្វិលបន្ទុកនេះ ទៅឲ្យក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុបជាអ្នកទទួលខុសត្រូវ ហើយមិនឲ្យមកទារពុកម៉ែបងប្អូនយើងតាមខ្នងផ្ទះទេ ព្រោះបន្ទុកនេះក្រុមហ៊ុន ជា សារ៉នគ្រុប ជាអ្នកទទួលខុសត្រូវចំពោះមុខថ្នាក់ដឹកនាំទាំងអស់នៅទីនេះ៕

បញ្ហានៅទីនេះ គឺ ការទិញដូរ បានលុយ ដែលជាធម្មតា ការទិញដីដូរ គេត្រូវចំណាយលុយ ទ្រព្យធន នេះជា មុខជំនួញរបស់ ឧកញ៉ា ជា​ សារ៉ន ដែលជា ថៅកៃ ដីឡូ រាប់ ម៉ឺនហិចតា នៅទូទាំងប្រទេស ជាពិសេសនៅ ខេត្ត កំពត។  ចរន្តនៃទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ តំបន់ អាស៊ាន គឺ ប្រទេស ថៃ ដើរតួរ ជាច្រកទ្វារ ASEAN Gateway សម្រាប់ប្រទេស អាស៊ាន ដែលថា​បើសិនមាន អ្នកវិនិយោគទុនបរទេស ចូលមក គឺ ប្រទេសថៃ ជ្រើសរើសយក ក្រុមហ៊ុនល្អៗ មានទុនច្រើន មានស្តង់ដា ខ្ពស់ តែករណី វាយតម្លៃឃើញ ក្រុមហ៊ុនអន់ ទើបថៃ ទំលាក់ឲ្យ មកកម្ពុជា។ ករណី កម្ពុជា ទទួលបាន ប្រតិភូមក វិនិយោគទុន នោះ ក្រសួង រៀបចំដែនដី នគររូបនីយកម្មនិងធ្វើការសិក្សាមុនគេ ដឹងរឿងមុនគេ បន្ទាប់ទំលាក់ការងារឲ្យ នាយករដ្ឋាន រៀប ដី ឧ. អ្នកវិនិយោគទុន គេត្រូវការ ដី  ៥០០ ហិតតា សម្រាប់ រោងចក្រ សហគ្រាស នៅ ផ្លូវជាតិ លេខ ០៣ ចន្លោះ បង្គោលលេខ ១០០ ដល់ ២០០ ។ ពេលនោះ ក្រុម អ្នករៀប ដី គឺជា ឧកញ៉ារកស៊ីដី ដែរ នឹងចុះទៅ ប្រមូលទិញ ទុកលក់ឲ្យ អ្នកវិនិយោគទុន នៅ ទីតាំង ភូមិ ណាមួយ ឬ ដីឡូរបស់ ឧកញ៉ា ណាមួយ ដែលដីឡូ តំបន់នោះ ត្រូវតែ មាន ផ្លូវ ភ្លើង ទឹក ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្រាប់ ដែលម្ចាស់ដីឡូ មិនអាច មានទុនគ្រប់គ្រាន់បង្វិល គឺ មានតែ  "បង្កើតគម្រោងទិញដីឡូ បានលុយ " ដោយឲ្យ ការប្រាក់ ៤% សម្រាប់ អ្នកណាទិញដីឡូ គាត់។ ប្រជាជនតំបន់នោះ នឹង យកប្លង់ដី ទៅ​បញ្ចាំ ធនាគារ ក្នុងអត្រាការប្រាក់ ២% ក្នុង ១ ខែ ដើម្បី យកលុយ មកទិញដី។ ដូច្នេះ ករណី ប្រទេសថៃ មានទំនាស់ជាមួយ កម្ពុជា គេអាចបិទ ផ្អាកចរន្តប្រាក់ មកកម្ពុជា ឬ បញ្ហា វិបត្តិ កូវីដ ក៍អាចនាំឲ្យ ម្ចាស់ដីឡូ គ្មាន ប្រាក់ បង់ជូន ម្ចាស់ដីជាពលរដ្ឋ ចំណែក ប្រជាពលរដ្ឋ គ្មានប្រាក់បង់ ការប្រាក់ឲ្យធនាគារ នេះជា មូលហេតុ ដែល អភិបាលខេត្ត ប្តឹងចាប់ ឧកញ៉ាដី ជា សារ៉ន ព្រោះ មិនអាច ទំលាក់់កំហុស ឲ្យ ពលរដ្ឋថា ចង់បាន លោភលន់ បានជាចាញ់បោកគេ នេះជា បន្ទុក រវាង ធនាគារ និង ម្ចាស់ដីឡូ ជា សារ៉ន ។

ការរកស៊ីក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ គឺជាការប្រសើរសម្រាប់ប្រជាជនកម្ពុជា ដោយសារយើង ឃើញ ទ្រព្យសម្បត្តិនឹងភ្នែក មានហានិភ័យ តិចជាងការ លេងស្តុក ឬ ផ្សារហ៊ុន ដែល លុយយើងត្រូវបានគេ ដូរទៅជាក្រដាស អស ឬ មិនដឹងហោះហើរដល់ប្រទេសណា? ពោលគឺទ្រព្យ ឬ លុយលែងនៅនិងខ្លួនយើង !  បញ្ហាដែលចោទសម្រាប់ ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា គឺ ដី ឬ ផ្ទះ គ្មានប្លង់ ឬ រដ្ឋអំណាចមិនទទួលស្គាល់ ដូច្នេះ បានជា ទំព័រនេះ យើងនិយាយអំពីគារវិនិយោគលើ ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ ដែលជាដំបូង ត្រូវមើលផែនទីនេះសិន ថា ចង់រកស៊ីចំណុចណា? កុំខ្ចីលុយគេទិញដី កសិកម្ម ព្រោះ ឈ្មួញទិញដីកសិកម្ម បំលែងទៅជាដី លំនៅដ្ឋាន ចំណុចនេះ ប្រាកដជា ដី ឬ ផ្ទះគ្មានប្លង់ !! មួយទៀត ឃើញដីថោក ប្រឹងទិញ តាមពិតជាដីសាធារណៈ ដូចជា ដីវត្ត ដីបច្ចា ដីសាលារៀល ដីគុគ....ដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន !!

យើងជាប្រជាជនខ្មែរ ទាំងគេទាំងខ្ញុំ កន្លងមកមានការយល់ខុសថា រកស៊ី អចលនទ្រព្យ អាចក្លាយជាអ្នកមាន ជា ឧគញ៉ា ជាមហាសេដ្ឋី​ ព្រោឮថា នៅស្រុកគេ ភាគច្រើនបំផុត មហាសេដ្ឋី គឺអ្នករកស៊ី អចលនទ្រព្យ-- តាមពិត ពួកគេរកស៊ី បើកក្រុមហ៊ុន ទិញ លក់ ជួល អចលនទ្រព្យ ឧ. យើងមានផ្ទះ ១ ខ្នងត្រូវដាក់លក់ តម្លៃ ១០០,០០០ ដុល្លា បើសិនជាលកផ្ទាល់ តែ​បើសិន លក់តាមរយៈ ភ្នាក់ងារ យើងគិតថា ដាក់លក់ ១១០,០០០ ដុល្លា ពេលនោះ ក្រុមហ៊ុន គេនឹងទាមទារតម្លៃ Commission កម្រៃជើងសារ ចំនួន ៦% ឬ ៧ %  មានន័យថា ក្រុមហ៊ុនចេញ ចំណេញ ៧,៧០០ ដុល្លា..បើម្ចាស់ទ្រព្យរឹងមិនព្រមឲ្យ កម្រៃជើងសារតាមការទាមទារ គេអាចរារាំង អ្នកទិញ មិនឲ្យទិញរបស់យើង ! ក្រុមហ៊ុន ១ Principal មាន ២ ផ្នែក គឺផ្នែក លក់ Sell Department និង ផ្នែកទិញ Buy Department ទទួលកម្រៃជើងសារ ៥០% / ផ្នែក។  ផ្នែក១ មានដីលក់ ផ្នែក១ទៀត មានអ្នកទិញ សរុបទៅ ទាំង ២ផ្នែក គឺជាម្ចាស់តែ ១ ហៅថា Broker ដែលតាមពិត ជាដីយើងសោះ គេយកទៅរកស៊ី បើរាសីចុះ យើងជាម្ចាស់ទ្រព្យ ត្រូវ ចំណាយលុយច្រើន បងពន្ធផ្សេងៗ បើត្រូវរូវជាមួយ ភ្នាក់ងារលក់គេសម្រួល ព្រោះគេដឹងពី ការ បញ្ចៀសពន្ធ..ការគណនាពន្ធ..ចំណុះនេះដែលម្ចាស់ក្រុមហ៊ុន ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ ក្លាយជាឧកញ៉ា យ៉ាងឆាប់រហ័ស។

នៅមានរឿងមួយទៀត​ ក្រុមហ៊ុនទិញដី ព្រៃសម្រាប់ធ្វើកសិកម្ម ហៅថា Agriculture Land ជាដីចំការដំណាំផ្សេងៗ ប៉ុន្តែក្រុមហ៊ុន ពុះដីជាដីឡូវីឡាផង មានដំណាំចំការផ្សេងៗផង រួចធ្វើការអភិ. ដាក់លក់ព្រោងព្រាត អ្នកទិញរាប់ពាន់នាក់ បង់លុយទៅទិញ តែរដ្ឋអំណាចគេថាទីក្រុង ខុសច្បាប់ ! សូមមើលច្បាប់ ក្នុងរូបភាពខាងក្រោម !!! (សូមមើលផងដែរ ប្រភេទ វិនិយោក )

ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ នៅទីនេះសំដៅលើ Real Estate Market ដែលនិងបង្ហាញថា ទីផ្សារនេះ គេលក់អ្វី ទិញអ្វី? ទីផ្សារនេះមានត្រឹមតែ ដី ផ្ទះ? ឬ មានច្រើនជាងនេះ ព្រោះនៅកម្ពុជា គ្មានអ្នកណាមួយគេធ្វើ Mapping ដែលងាយសម្រាប់ការអាននៅឡើយ។ ខ្ញុំនឹងបង្ហាញ Mapping នៃ ទីផ្សារ អចលនទ្រព្យ ដែលមានដូចជា៖

1. លំនៅដ្ឋាន៖  Residential Investment (១) ផ្ទះដាច់ដោយឡែក Single Apartment  , (២) ផ្ទះសហគមន៍ Multifamily Houses  (1. Condominium-2. Serviced Apartments-3. Apartment-4. Flat-5. Terrace/ Link House-6. Bungalow-7. Duplex-8. Dual Key (Tower )-9. Townhouse-10. Penthouse-11. Semi Detached-12. SOHO/ SOVO/ SOFO-13. Retail/ Shop Lot ) 👈Town City បុរី 👈 ក្រុងរណប Satellite Town 👈 
2. ពាណិជ្ជកម្ម  Commercial Investment   (១) ការិយាល័យ Offices, ហាងលក់ដូរ Retail , តំបន់ឧស្សាហកម្ម Industrial , តំបន់ ឡូជីស្ទីក Logistics 
3. ដីធ្លី Land ដែលចែកចេញជា៖  ដីកសិកម្ម Agricultural Land Use  👈 ដីពាណិជ្ជកម្ម Commercial Land 👈 ដីឧស្សាហកម្ម  Use  Industrial Land Use 👈 ដីសាធារណៈ វត្ត ម៉ុង បច្ចា សាលារៀន មន្ទីពេទ្យ Public Land Use or Open space 👈 ដីកែច្នៃ  Recreational Land Use 👈  ដីលំនៅដ្ឋាន Residential Land Use 👈   ដីគមនាគមន៍ Transportation Space 👈
4. Real Estate Investment Trusts (REITs) ជួល ១ ផ្នែកនៃ ដី ឬ អាគារ...ដើម្បីធ្វើអាជីវកម្ម
5. បដិសណ្ឋាកិច្ច Accommodation សណ្ឋាគារ Hotel 👈  MOTEL ,👈 Inns,👈 Hostel,👈 Guest house,  👈  រីសត Resort សួរកម្ស៉ាន្ត 👈

តើអ្វីដែលជាចំណុចខ្លាំង និងចំណុចខ្សោយនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យខេត្តសៀមរាប ក្នុងឆ្នាំ២០១៨? លោក ច្រឹក សុខនីម ប្រធានសមាគមន៍​អ្នកវាយតម្លៃ និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុកម្ពុជា៖

1. បដិសណ្ឋារកិច្ច​ បានក្លាយជាវិស័យដ៏ធំបំផុតមួយនៅក្នុងខេត្តសៀមរាប។ ទីផ្សារផ្ទះជួល និងកន្លែងស្នាក់នៅដែលមានតម្លៃទាប និងមធ្យមកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស។ ផ្ទុយទៅវិញទីផ្សារអាផាតមិន និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មធំៗមិនសូវមានដំណើរការល្អទេដោយសារតម្រូវការនៅទីនេះមិនទាន់មានភាពពេញនិយមខ្លាំងនៅឡើយ។ទោះយ៉ាងណាយើងបានមើលឃើញពីភាពរីកចម្រើនទាំងគម្រោងអភិឌ្ឍន៍ចម្រុះ និងគម្រោងលំនៅដ្ឋាននៅឆ្នាំ២០១៨នេះ។ ចំណែកសេវាកម្មគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យទ្រព្យក៏បានកើនឡើង យ៉ាងខ្លាំងផងដែរ ខណៈវិស័យសំណង់បានបង្ហាញភាពវិជ្ជមានច្រើនគួរឲ្យកត់សម្គាល់។​ បើនិយាយពីដីតាមតំបន់ជាយក្រុងវិញយើងឃើញ​ថាវាបានចាប់ផ្ដើមមានតម្រូវការច្រើនពីប្រជាជនក្នុងស្រុក និងវិនិយោគិនហើយកត្តានេះបានជំរុញតម្លៃដីឲ្យកើនឡើងខ្ពស់ជាងឆ្នាំកន្លងមក។
2. លោក Charles Evans នាយកក្រុមហ៊ុន Cambodia Property Shop ខ្ញុំគិតថាឆ្នាំ២០១៨ជាឆ្នាំដ៏ល្អមួយសម្រាប់ទីផ្សារដីធ្លីនៅសៀមរាប។ តម្លៃដី បានកើនឡើងហើយជាមួយគ្នាដែរ វិស័យសណ្ឋាគារ និងអាជីវកម្មជាច្រើនត្រូវបានអភិវឌ្ឍយ៉ាងច្រើននៅក្នុងក្រុង។ ទាំងវិស័យទេសចរណ៍ និងការបណ្តាក់ទុនវិនិយោគពីប្រទេសចិន ខ្ញុំមើលឃើញថាបានកើនឡើងខ្លាំង។ ទន្ទឹមជាមួយគ្នានេះដែរ ប្រជាជនក្នុងស្រុកជាច្រើនបានចាប់ផ្តើមវិនិយោគលើវិស័យដីធ្លី។ ចំណុចនេះបានធ្វើឲ្យតម្លៃដីធ្លីកើនឡើង ហើយទីក្រុងទាំងមូលកាន់តែរីកធំជាងមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយខ្ញុំបានមើលឃើញពីកង្វះខាតផ្នែកវិជ្ជាជីវៈក្នុងចំណោមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ។  នៅឆ្នាំ២០១៨យើងឃើញមានអ្នកដែលមិនមានបទពិសោធន៍គ្មានក្រុមហ៊ុនស្របច្បាប់ គ្មានអាជ្ញាប័ណ្ណបានដើរតួជាឈ្មួញកណ្តាល/ភ្នាក់ងារ។ទាក់ទងនឹងទីផ្សារជួលវិញ តម្លៃជួលភាគច្រើនបាននៅទ្រឹង និងបានធ្លាក់ចុះ សម្រាប់ប្រភេទ ផ្ទះវីឡា អាផាតមេន និងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម។
3. លោក Choch Cho ស្ថាបនិក និងនាយកប្រតិបត្តិនៃ Siem Reap Property Services ការជួល មិនសូវមានច្រើនទេនៅដើមឆ្នាំ ២០១៨។ ទោះបីយ៉ាងណារយៈពេលពីរបីខែចុងឆ្នាំ២០១៨ ឃើញថាការជួលបានកើនឡើងវិញ។ កើនឡើងដោយសារតែជនបរទេសមកពីបច្ចឹមប្រទេស នៅតែបន្តចូលមកខេត្តសៀមរាបសម្រាប់ការចូលនិវត្តន៍របស់ពួកគេ។ យើងក៏មើលឃើញពីការកើនឡើងនៃនិន្នានៃការធ្វើការងារតាមប្រព័ន្ធដែលពួកគេបានចូលមកស្នាក់នៅក្នុងខេត្តសៀមរាប​។ កត្តាទាំងនេះបានជួយពង្រឹងសេដ្ឋកិច្ចនៅក្នុងខេត្ត។ បច្ចុប្បន្នអាផាតមេន ២ បន្ទប់គេង អាចជួលបានពីចន្លោះពី៣០០ទៅ៦០០ដុល្លារក្នុងមួយខែ ដែលជាផ្ទះវីឡាឯកជន៤បន្ទប់គេងមានតម្លៃចន្លោះពី៨០០ដុល្លារទៅ១,៥០០ដុល្លារ និងអាផាមេនប្រភេទស្ទូឌីយូមានតម្លៃពី១៥០​ទៅ៣០០​ដុល្លារក្នុងមួយខែ។ សង្កាត់សាលាកំរើក វត្តបូព៌ និងវត្តដំណាក់គឺជាកន្លែងពេញនិយមសម្រាប់អ្នកជួលកន្លែងស្នាក់នៅ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ដោយសារតែដីនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបមានតិច ហើយតម្រូវការបានកើនឡើងច្រើនវាបានជំរុញតម្លៃដីធ្លីឲ្យហក់ឡើងខ្ពស់។
4. លោក ភិន វណ្ណា នាយកប្រតិបត្តិក្រុមហ៊ុន Camglobe Realtor  ក្នុងខេត្តសៀមរាប ការទិញ លក់ដីធ្លី បានកើនឡើងខ្លាំងនៅក្នុងអំឡុងឆ្នាំ២០១៨កន្លងទៅ។ កំណើនបានរីករាលដាលទៅដល់ឃុំដំដែក និងតំបន់ភ្នំក្រោមដែលបានធ្វើឲ្យតំបន់ទាំងនេះមានប្រជាប្រិយភាពខ្លាំង។ ចំណែកដីនៅជុំវិញផ្សារត្រាំនាគបានឡើងថ្លៃខ្ពស់ជាងឆ្នាំកន្លងមក។ ខ្ញុំគិតថាដោយសារតែតម្រូវការរបស់អ្នកវិនិយោគកើនឡើងកាន់តែច្រើនទើបធ្វើឲ្យតំបន់ក្រៅក្រុងចាប់ផ្តើមរីកចម្រើន។ ដីនៅតាមតំបន់នេះដែលមានតម្លៃត្រឹម១ដុល្លារពីមុនបានឡើងដល់៥ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ២០១៨។ ដីនៅក្នុងក្រុងពិសេសនៅជិតផ្សារត្រាំនាគក្នុងសង្កាត់ស្លរក្រាមបានឡើងថ្លៃរហូតដល់២០០ ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ។
5. តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបនឹងមានលក្ខណៈដូចម្តេចនៅក្នុងឆ្នាំ ២០១៩? លោក ច្រឹក សុខនីម ប្រសិនបើអ្នកចង់ចាប់ផ្តើមអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបខ្ញុំគិតថា​ឆ្នាំ២០១៩គឺជាឆ្នាំដែលត្រូវធ្វើការងារនេះដើម្បីទទួលបានភាពរីកចម្រើនក្នុងរយៈពេលតែ៣ទៅ៥ឆ្នាំទៀត។ មួយវិញទៀត វិនិយោគិនអន្តរជាតិ ពិសេសជនជាតិចិន នឹងឆ្ពោះទៅកាន់ខេត្តសៀមរាបដូចដែលពួកគេបានចូលទៅវិនិយោគនៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុដែរ។ វិស័យទេសចរណ៍នឹងបន្តជំរុញកំណើនៃការ ជួលកន្លែងស្នាក់នៅ ជាមួយនឹងការជំរុញដល់វិស័យ ដែលពាក់ព័ន្ធដូចជា៖ ម្ហូបអាហារ និងភេសជ្ជៈ កន្លែងកម្សាន្ត អាផាតមិន សណ្ឋាគារ អេកូទេសចរណ៍ និងផ្នែកសំខាន់ៗជាច្រើនទៀត។ កំណើនសេដ្ឋកិច្ចក្នុងខេត្តនេះរំពឹងនឹងមានចំនួន១៣ភាគរយក្នុងឆាំនះ។
6. លោក Charles Evans បន្ទាប់ពីការបោះឆ្នោតឆ្នាំ ២០១៨ ខ្ញុំមានសុទិដ្ឋិនិយមថាឆ្នាំនេះគឺជាឆ្នាំដ៏ល្អសម្រាប់ការធ្វើអាជីវកម្ម។ វាគ្មានអ្វីគួរឲ្យសង្ស័យទេ វិនិយោគិនចិននឹងគ្របដណ្តប់ទីផ្សារនៅឆ្នាំ២០១៩។ ជនជាតិចិននឹងបន្តទិញដី និងអចលនទ្រព្យផ្សេង ទៀតនៅក្នុងខេត្ត។ តម្លៃដីធ្លីដែលកំពុងកើនឡើងនៅខេត្តសៀមរាបមានលក្ខណៈដូចគ្នានឹងខេត្តព្រះសីហនុ ខេត្តកែប និងខេត្តកំពត។ ខ្ញុំជឿជាក់ថាដីធ្លីគឺជាកំពុងមានសក្តានុពលខ្លាំងបំផុត និងជាផ្នែកមួយដែលល្អបំផុតនៅក្នុងខេត្តសៀមរាបនៅពេលនេះ។ វាមានសក្តានុពលដោយសារតែមានការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ចំណែកតម្រូវការកើនឡើងជានិច្ច។
   
   
   
7. លោក Choch Cho អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទេសចរជនជាតិចិនជាច្រើននាក់នឹងមកចូលមកខេត្តសៀមរាបនៅឆ្នាំ ២០១៩។ ចំណែកអាជីវកម្មដែលផ្តោតលើភ្ញៀវទេសចរលោកខាងលិចអាចមានការលំបាកខណៈចំនួនភ្ញៀវទេសចរអឺរ៉ុបកំពុងធ្លាក់ចុះ។ ដើម្បីថែរក្សាស្ថេរភាពនៃទីផ្សារ យើងត្រូវការអាជីវកម្មចម្រុះទាំងពីសំណាក់អ្នកក្នុងស្រុក និងជនជាតិអឺរ៉ុប។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យនៅតំបន់នេះត្រូវបង្កើនជំនាញវិជ្ជាជីវៈ  ចំណេះដឹង និងមានភាពស្មោះត្រង់។ ជាមួយគ្នានេះដែររដ្ឋាភិបាលត្រូវជំរុញកែលម្អហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធនៅក្នុងតំបន់ឲ្យមានភាពប្រសើរ ឡើង។​ រដ្ឋត្រូវលើកម្ពស់សុវត្ថិភាព និងបរិស្ថានស្អាត ដើម្បីស្វាគមន៍ការវិនិយោគបន្ថែមទៀត។
8. លោក ភិន វណ្ណា ឆ្នាំនេះនឹងមានគម្រោងច្រើនថែមទៀតចាប់ផ្តើមសាងសង់នៅតាមតំបន់ជាយក្រុង។ ប្រជាជនក្នុងស្រុកជាច្រើនដែលបានទិញដីកាលពីឆ្នាំមុននឹងចាប់ផ្តើមសាងសង់លំនៅដ្ឋាន ឬអគារពាណិជ្ជកម្មនៅលើដីរបស់ពួកគេ។ ចំណែកអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ចិនក៏នឹងចាប់ផ្តើម សាងសង់គម្រោងរបស់ពួកគេនៅក្នុងឆ្នាំនេះដើម្បីអាចបញ្ចប់នៅក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខ។​ សម្រាប់លទ្ធភាពនៃការទិញវិញអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ក្នុងស្រុកនឹងកំណត់គោលដៅចាប់យកអ្នក ដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមដែលមានលទ្ធភាព ទិញលំនៅដ្ឋាន តម្លៃក្រោម ៥០,០០០ ដុល្លារ។ បើពិនិត្យជារួមភាពរីកចម្រើននៃសកម្មភាពអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យនឹងមានលក្ខណៈប្រសើរឡើង ប៉ុន្តែវានឹងមិនអភិវឌ្ឍលឿនរហ័សដូចនៅក្រុងព្រះសីហនុទេ។ ដោយហេតុថានៅសៀមរាបមានការរឹត បន្តឹងច្រើនលើការអភិវឌ្ឍអគារខ្ពស់ៗ។ ម្យ៉ាងទៀតការវិនិយោគកាស៊ីណូក៏មិនត្រូវបានគេអនុញ្ញាតឲ្យហូរចូលដោយងាយស្រួលឡើយ។ ជាទូទៅប្រជាជននៅក្នុងខេត្តសៀមរាបបានដឹងផលចំណេញ និងការប្រឈមមួយចំនួនដែលកំពុងកើតមាននៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុ។ ដូច្នេះហើយទើបពួកគេមានការប្រុងប្រយ័ត្នជាមុន សម្រាប់ការវិនិយោគពីបរទេស៕

អ្វីជាការវិនិយោគអចលទ្រព្យបែប Timeshare? ខុសពីវិនិយោគធម្មតាដូចម្ដេច មានសក្ដានុពលទេ?តើអ្នកធ្លាប់ដឹងទេថា អ្នកអាចទិញបន្ទប់របស់សណ្ឋាគារ ឬរីសត ណាមួយត្រឹមតែរយៈពេល ១ សប្ដាហ៍ប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែអ្នកនឹងមានឈ្មោះលើប្លង់រឹងនៃយូនីតមួយនោះ ហើយអាចទិញលក់យកចំណេញបានដូចភាគហ៊ុនដូច្នោះដែរ។ ការទិញបែបនេះហៅថា Timeshare តើការវិនិយោគបែបនេះ គឺជាអ្វី?

1. ការវិនិយោគTimeshare គឺជាការបំបែកកម្មសិទ្ធនៃបន្ទប់ឬុយូនីតណាមួយរបស់សណ្ឋាគារ ឬរីសត ជាចំណែកតូចៗតាមពេលវេលា ដើម្បីឱ្យអ្នកវិនិយោគអាចទិញបានក្នុងតម្លៃសមរម្យ។ ភាគច្រើនការបំបែកកម្មសិទ្ធនៃបន្ទប់ ឬុយូនីតត្រូវបែងចែកជាសប្ដាហ៍ ដែល ១ សប្ដាហ៍ស្មើនឹង១ ភាគហ៊ុន។ ក្នុង១ឆ្នាំ ជាទូទៅគឺមាន ៥២សប្ដាហ៍ ដូច្នេះអចលនទ្រព្យទាំងមូលក៏ត្រូវបែងចែកជា ៥២ភាគហ៊ុន ដែរ។
2. ករណីអ្នកចង់ទិញ ២ ភាគហ៊ុន អ្នកនឹងមានសិទ្ធិស្នាក់នៅ ឬធ្វើជាម្ចាស់លើយូនីតនោះ ២សប្ដាហ៍ រៀងរាល់ឆ្នាំ។ ហើយនៅលើប្លង់រឹង អ្នកក៏ជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ ២ភាគហ៊ុនលើយូនីតនោះដែរ។ លើសពីនេះ អ្នកក៏ទិញលក់ចំណែករបស់អ្នកដូចជាភាគហ៊ុនដូច្នោះដែរ។
3. ការវិនិយោគបែប Timeshare នេះទៀតសោត ភាគច្រើនគឺធ្វើឡើងនៅតាមសណ្ឋាគារ ឬរីសត ដែលស្ថិតនៅតំបន់ទេសចរណ៍ល្បីៗ។អត្ថប្រយោជន៍នៃការវិនិយោគបែបនេះ ទី១ តម្លៃទុន​វិនិយោគ​គឺសមរម្យ ទិញត្រឹមតែ ១ភាគហ៊ុន ប៉ុណ្ណោះ តែបានក្លាយជាម្ចាស់រីសតល្បីនៅតំបន់ទេសចរណ៍ ថែមទាំងអាចទៅប្រើសេវាកម្មស្ដង់ដាតាមរយៈពេលនៃចំនួនភាគហ៊ុនដែលអ្នកទិញទៀតរាល់ឆ្នាំទៀតផង។ ការវិនិយោគបែបនេះចាត់ទុកថាល្អជាងទៅជួលសណ្ឋាគារគេរៀងរាល់ឆ្នាំ ព្រោះអ្នកចំណាយតែម្ដង តែអាចទៅស្នាក់នៅបានរាល់ឆ្នាំ ហើយអាចលក់បានចំណេញទៅអនាគតទៀតផង។
4. យ៉ាងណាមិញ ការវិនិយោគបែបនេះក៏មានគុណវិបត្តិដែរ អ្នកនឹងមិនទទួលបានប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំពីការវិនិយោគនេះទេ។ Timeshares គឺខុសគ្នាពីខុនដូតែល (Condotel) ដែលអ្នកជាម្ចាស់យូនីត ឬបន្ទប់នោះដាច់តែម្នាក់ឯងតែម្ដង ហើយអ្នកអនុញ្ញាតឱ្យប្រេនសណ្ឋាគារធំៗមកគ្រប់គ្រងឱ្យ ដែលអ្នកនឹងទទួលបានចំណូលប្រចាំឆ្នាំពីការជួល បូកនឹងការស្នាក់នៅឥតគិតថ្លៃក្នុងពេលណាមួយផងដែរ។ (អានបន្ថែមអំពី Condotel)
5. លើសពីនេះ ម្ចាស់ Timeshare ក៏ត្រូវបង់ថ្លៃថែទាំឬ ថ្លៃខូចខាតជួលជុលសម្ភារៈជារៀងរាល់ឆ្នាំផងដែរ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត បើយូនីតនោះចាប់ផ្ដើមចាស់ អ្នកអាចនឹងពិបាកលក់ភាគហ៊ុនរបស់ខ្លួន។ ដូច្នេះ វិនិយោគិនគួរពិចារណាឱ្យបានច្បាស់លាស់មុននឹងវិនិយោគ ហើយ Timeshare នេះទៀតសោតក៏មានលក្ខខណ្ឌផ្សេងៗទៅតាមគម្រោងនីមួយៗ។
6. សម្រាប់កម្ពុជាវិញ ទីផ្សារនេះហាក់ដូចជាថ្មី ដោយគម្រោង Timeshares ដំបូង ត្រូវបានប្រកាសកាលពីឆ្នាំ ២០១៧ ដែលជាខុនដូតម្លៃជាង ៣០លានដុល្លារ នៅខេត្តព្រះសីហនុ។ (អានបន្ថែម) ថ្មីៗនេះ ក្រុមហ៊ុន LAB Group ក៏បានប្រកាសថាគ្រោងនឹងបង្កើតរីសតបែប Timeshares ប្លែកថ្មីលើប្រព័ន្ធ Blockchain មួយកន្លែង នៅកម្ពុជាក្នុងអំឡុងពេល ២ឆ្នាំខាងមុខនេះផងដែរ។

ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យបែប Timeshares លើប្រព័ន្ធBlockchain នឹងចូលទីផ្សារកម្ពុជាឆាប់ៗ ក្រុមហ៊ុនផ្ដល់សេវាវិនិយោគអចលនទ្រព្យលើប្រព័ន្ធ Blockchain ល្បីល្បាញ LABS Group នឹង​បើកឱ្យសាធារណៈជនដេញថ្លៃ រីសតប្រភេទថ្មីដែលមិនធ្លាប់មានពីមុនមកលើពិភពលោក ឬហៅ RTS-NTF នៅថ្ងៃទី ១៥ ខែកក្កដា នេះ។ ក្រុមហ៊ុនក៏បានបញ្ជាក់ទៀតថានឹងបង្កើតឱ្យមានការដេញថ្លៃវិនិយោគអចលនទ្រព្យប្រភេទ RTS-NFT នេះ នៅកម្ពុជា ១ កន្លែង នៅជប៉ុន ៣កន្លែង និងនៅឥណ្ឌូនេស៊ី ២កន្លែងទៀត ក្នុងពេល ២ ឆ្នាំខាងមុខ។ គួរបញ្ជាក់ថា រីសតដែលនឹងដាក់ដេញថ្លៃនៅថ្ងៃស្អែកនេះ មានឈ្មោះថា Kunang Kunang Glamping ដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅក្នុងតំបន់ Banyuwangi នៃប្រទេសឥណ្ឌូនេស៊ី។ គម្រោងនេះ ត្រូវបានអភិវឌ្ឍឡើងក្រោមកិច្ចសហការរវាង LABS Group និងក្រុមហ៊ុនអ្នកអភិវឌ្ឍល្បីល្បាញផ្នែករីសត Gravity Resorts។ គម្រោងនេះជាការវិនិយោគបែបថ្មី មិនធ្លាប់មានពីមុនមក ដែលហៅថា Timeshares Non-Fungible Token ឬ RTS-NFT។ និយាយឱ្យងាយយល់តម្លៃរីសតទាំងមូលត្រូវបានបំបែកជាង ៣៦៥ ភាគហ៊ុន RTS-NFT ដែលវិនិយោគិនអាចដេញថ្លៃទិញភាគហ៊ុនហើយក្លាយជាម្ចាស់នៃរីសតបាន។

ខុសពីភាគហ៊ុនធម្មតា ការទិញលក់គឺធ្វើឡើងក្នុងប្រព័ន្ធ Blockchain ដូចជា Cryptocurrency ដូច្នេះដែរ ដែលម្ចាស់ភាគហ៊ុនទិញលក់ដោះដូរភាគហ៊ុនរបស់ខ្លួនបានដោយងាយស្រួល និងមានសុវត្ថិភាព។ លើសពីនេះ ការវិនិយោគថ្មីនេះ គឺខុសពីការវិនិយោគបែប Timeshares ធម្មតាដែលម្ចាស់ភាគហ៊ុននីមួយៗមានសិទ្ធិត្រឹមស្នាក់នៅ/ឬធ្វើជាម្ចាស់ ស្មើនឹងចំនួនភាគហ៊ុន ឬTimeshares ដែលខ្លួនទិញប៉ុណ្ណោះ ដោយមិនទទួលបានប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំឡើយ។ ឧទាហរណ៍បើទិញ Timeshares ៧ ថ្ងៃ អ្នកនឹងមានសិទ្ធចូលមកស្នាក់នៅ ៧ ថ្ងៃ ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ប៉ុន្តែមិនមានលុយចំណេញប្រចាំឆ្នាំអ្វីទេ។ ប៉ុន្តែ RTS-NFT វិញ មិនត្រឹមតែផ្ដល់សិទ្ធស្នាក់នៅទេ តែថែមទាំងផ្ដល់ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំយ៉ាងហោច ១០% នៃតម្លៃភាគហ៊ុន ដល់ទៅអ្នកទិញទៀតផង។ លើសពីនេះ ការដោះដូរទិញលក់ក៏ងាយស្រួលជាងមុន ដែលធ្វើឡើងលើប្រព័ន្ធ Blockchain ២ ធំៗគឺ Binance Smart Chain និង Ethereum ។ គួរបញ្ជាក់ថា រីសត Kunang Kunang Glamping ស្ថិតនៅចម្ងាយ ៣០ នាទីពីព្រលានយន្តហោះ Banyuwangi ឬ ៣០ នាទីពីកោះបាលីតាមជើងយន្តហោះ។ លាតសន្ធឹងលើផ្ទៃដី ៦.៨០០ ម៉ែត្រការ៉េ រីសតហ៊ុមព័ទ្ធដោយព្រៃបៃតងខៀវ ដែលរចនាឡើងដោយស្ថាបត្យករដែលឈ្នះពានរង្វាន់ Willy Sandy Ekaputra។ រីសតគម្រោងនឹងបើកសាកល្បងនៅខែធ្នូឆ្នាំ ២០២១ ហើយនឹងបើកជាផ្លូវការនៅខែកុម្ភៈឆ្នាំ ២០២២ ។

​១​. ​ប្រភេទ​អចល​ន​ទ្រព្យ​ដែល​មាន​សក្ដានុពល​ចំណេញ​ ប្រភេទ​អចល​ន​ទ្រព្យ​ដែល​មាន​សក្ដានុពល​ចំណេញ​ ប្រភេទ​អចល​ន​ទ្រព្យ​ក្នុង​ទី​ផ្សារ​បច្ចុប្បន្ន​មាន​ដូចជា ​លំនៅ​ដ្ឋា​ន​ ​ដីធ្លី​ ​ខុន​ដូ ​អាគារ​ ​ការិយាល័យ​។​ល​។​ ​សម្រាប់​ឆ្នាំ​ ​២​០​២​១​ ​នេះ​ ​ប្រភេទ​អចល​ន​ទ្រព្យ​ដូចជា​ដីធ្លី​សម្រាប់​អភិវឌ្ឍ​គម្រោង​ត្រូវ​បាន​វាយ​តម្លៃ​ថា​នឹង​មាន​សក្ដានុពល​ចំណេញ​សម្រាប់​ការ​វិនិយោគ​។​ ​បើ​យោង​តាម​ការ​លើកឡើង​ដោយ​នាយក​ប្រតិបត្តិ​ក្រុមហ៊ុន​អចល​ន​ទ្រព្យ​ ​Key​ ​Real Estate​ ​ខេត្ត​ដែល​មាន​សក្ដានុពល​ក្នុង​ការ​ទិញ​ដី​សម្រាប់​វិនិយោគ​ ​ឬ​អភិវឌ្ឍន៍​គម្រោង​ផ្សេងៗ​ក្នុង​ឆ្នាំ​២​០​២​១​នេះ​ ​គឺ​ខេត្ត​កំពត​ ​និង​ខេត្ត​កែប​ ​មាន​សក្ដានុពល​ផ្នែក​ទេសចរណ៍​។​ ​ដោយឡែក​ ​សម្រាប់​ការ​ទិញ​លក់​ជួល​ខុន​ដូរ​ ​បើ​យោងទៅតាម​ការ​លើកឡើង​របស់​អគ្គ​នាយិកា​ក្រុមហ៊ុន​ CBR​E​ ​Cam​bo​d​i​a​ ​បាន​រំពឹង​ថា​ វិ​ស​័​យ​ទិញ​លក់​ខុន​ដូរ​អាច​នឹង​មាន​កំណើន​ឡើងវិញ​ក្នុង​ត្រីមាស​ ​ឬ​ត្រីមាស​ទី​២​ ​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ​២​០​២​១​ ​នេះ​ ​ក្រោយពេល​រង​ផល​ប៉ះពាល់​ពី​ការ​រីក​រាលដាល​នៃ​ជំងឺ​កូ​វី​ឌ​ ​១​៩​។​

​២​.​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​របស់​រដ្ឋាភិបាល​ គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​របស់​រដ្ឋាភិបាល​ ​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​របស់​រដ្ឋាភិបាល​ដូចជា​ ​ទីក្រុង​រណប​ ​ផ្សារ​ទំនើប​ ​ផ្លូវថ្នល់​ ​អាកាសយានដ្ឋាន​ជាដើម​ ​អាច​ជះ​ឥទ្ធិពល​ធំ​ទៅលើ​តម្លៃ​ ​និង​សក្ដានុពល​សម្រាប់​ភាព​ជោគជ័យ​ក្នុង​ការ​វិនិយោគ​អចល​ន​ទ្រព្យ​។​ ​ហេតុនេះ​ វិនិ​យោគិន​ចាំបាច់​គួរ​តាមដាន​ព័ត៌មាន​ពាក់ព័ន្ធ​នឹង​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​នានា​ ​ចក្ខុវិស័យ​ ​និង​ផែនការ​ទាំង​រយៈពេល​ខ្លី​ ​និង​រយៈពេល​វែង​របស់​រដ្ឋាភិបាល​ជាប់​ជានិច្ច​។​ ​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​មួយ​ចំនួន​នា​ពេល​បច្ចុប្បន្ន​មាន​ដូចជា​ ​គម្រោង​ផ្លូវ​ល្បឿន​លឿន​ ​គម្រោង​ ព្រ​លាន​យន្ដហោះ​ ​ជាដើម​ ​ដែល​អាច​ញ៉ាំង​ឱ្យ​ដី​ឡើងថ្លៃ​ ​ឬ​ ​មាន​ឥទ្ធិពល​វិជ្ជមាន​ឬ​អវិជ្ជមាន​ដល់​ដំណើរការ​សេដ្ឋកិច្ច​។​

​៣​.ផ្ដោ​ត​លើ​ការ​វិនិយោគ​រយៈពេល​វែង​ វត្តមាន​នៃ​វិបត្តិ​កូ​វី​ដ​អាច​នឹង​មិនទាន់​ផុតរលត់​នៅ​ឆ្នាំ​២​០​២​១​នៅឡើយ​ទេ​ ​ដរាបណា​វ៉ាក់សាំង​ដែល​មាន​ប្រសិទ្ធ​ភាព​ ​នៅ​មិនទាន់​ទទួល​បាន​ប្រើប្រាស់​ទូលំទូលាយ​ទូទាំង​ពិភពលោក​នៅឡើយ​។​ ​ហេតុនេះ​ វិនិ​យោគិន​គប្បី​ពិចារណា​នូវ​ការ​វិនិយោគ​រយៈពេល​យូរ​ ​ចៀស​ជាង​រំពឹង​ផល​ចំណេញ​ក្នុងរយៈពេល​ខ្លី​។​ ​ម្យ៉ាងទៀត​ ​ក្នុង​ករណី​ទី​ផ្សារ​មិនទាន់​មាន​មាន​សកម្មភាព​នៅឡើយ​ ​អ្នក​គួរ​ប្រាកដ​ថា​ ​អ្នក​បាន​ត្រៀម​កញ្ចប់​ថវិកា​ដាច់ដោយឡែក​សម្រាប់​តែ​ការ​វិនិយោគ​ ​ចៀសវាង​មានការ​ប៉ះពាល់​ដល់​កញ្ចប់​ប្រាក់​សម្រាប់​គោលដៅ​ប្រើប្រាស់​ដទៃទៀត​។​

​៤​.​លក្ខខណ្ឌ​ច្បាប់​ដែល​គួរ​យកចិត្តទុកដាក់​ លក្ខខណ្ឌ​ច្បាប់​ដែល​គួរ​យកចិត្តទុកដាក់​ ​តាម​សេចក្ដីប្រកាស​ពី​ការលើកលែង​ពន្ធ​លើ​ចំណេញ​មូលធន​ ​២​០​% ​ថ្មីៗ​នេះ​គឺ​ត្រូវ​បាន​ពន្យារ​ដល់​ឆ្នាំ​២​០​២​២​។​ ​វាក​៏​ជា​ផល​ចំណេញ​ល្អ​មួយ​សម្រាប់​វិនិ​យោគិន​ក្នុង​ការ​ទិញ​លក់​នៅ​ក្នុង​វិ​ស​័​យ​អចល​ន​ទ្រព្យ​នេះ​ ​ដោយ​ប្រាក់ចំណេញ​បាន​មកពី​កា​រលក់​ទិញ​ ​ជួល​ ​ឬ​ផ្ទេរ​កម្មសិទ្ធិ​ពុំ​ចាំបាច់​ត្រូវ​បង់ពន្ធ​មូលធន​នេះ​ឡើយ​។​ ជា​រួម​ ​ថ្វីត្បិត​ថា​សកម្មភាព​វិនិយោគ​អចល​ន​ទ្រព្យ​រង​ផល​ប៉ះពាល់​ខ្លាំង​ក្នុង​ឆ្នាំ​២​០​២​០​ ​ក៏​ពិតមែន​ ​ប៉ុន្តែ​ ​ដើម​ឆ្នាំ​២​០​២​១​ ​ជា​ពេល​ដែល​យើង​អាច​ចាប់ផ្ដើម​គិតគូរ​ដើម្បី​ឈានជើង​ចូលក្នុង​វិ​ស​័​យ​នេះ​ ​ព្រោះថា​ទោះ​ ​ក្នុង​ស្ថានភាព​វិបត្តិ​ក៏​ពិតមែន​ ​ឱកាស​ទទួល​បានផល​ចំណេញ​ក៏​អាច​មាន​ដែរ​នៅ​ក្នុង​វិបត្តិ​នោះ​ដែរ​។​ ​យ៉ាងណាមិញ​ ​ដើម្បី​កាត់បន្ថយ​ហា​និ​ភ័យ​ ​ក៏ដូចជា​បង្កើន​សក្តានុពល​នៃ​ផល​ចំណេញ​ពី​ការ​វិនិយោគ​របស់​អ្នក​ ​អ្នក​គួរតែ​ប្រឹក្សា​យោបល់​បន្ថែម​ជាមួយ​អ្នកជំនាញ​ច្បាស់លាស់​ផ្នែក​អចល​ន​ទ្រព្យ​ ​ដ្បិត​ថា​ពួកគាត់​មានចំណេះ​ជំនាញ​ ​និង​មាន​ប្រភព​ព័ត៌មាន​ច្រើន​៕

កំពង់ស្ពឺ៖ នារសៀលថ្ងៃទី២៩ ខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ២០១៩ លោក វ៉ី សំណាង អភិបាល នៃគណៈអភិបាលខេត្តកំពង់ស្ពឺ បានអនុញ្ញាតឱ្យក្រុមហ៊ុន China Realm Investment និង Qianxun SL ដែលដឹកនាំដោយលោក Dr. Wu kai Qi ចូលជួបសម្តែងការគួរសម និងពិភាក្សាការងារ ក្នុងគោលបំណងសិក្សាវិនិយោគលើវិស័យ អចលទ្រព្យ បច្ចេកវិទ្យា សំណង់ និងកសិកម្ម ក្នុងខេត្តកំពង់ស្ពឺ ។

នៅពេលដែល​ប្រជាជន​និយាយ ឬ​គិតពី​អចលនទ្រព្យ ជា​ស្វ័យប្រវត្តិ​ទៅហើយ​ដែល​ពួកគេ​គិតដល់ ខុន​ដូរ​។ ប៉ុន្តែ​ពួកគេ​ភ្លេច​ថា ខុន​ដូរ​នេះ គ្រាន់តែ​ជា​ផ្នែក​មួយ​នៃ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​ប៉ុណ្ណោះ​។ ដូច្នេះហើយ ផ្នែក​ផ្សេងៗ​ទៀត​នៃ​ទីផ្សារ​អចលនវត្ថុ​ដូចជា​ដីធ្លី​,  ដីធ្លី​សម្រាប់ធ្វើ​ពាណិជ្ជកម្ម​និង​សម្រាប់​ជួល​ជាដើម​នោះ​នៅតែ​បន្ត​រីកលូតលាស់​ទៅមុខ  ខណៈដែល​វា​មានការ​បារម្ភ​ថា ការផ្គត់ផ្គង់​អាច​លើស​តម្រូវ​ការក្នុង​ទីផ្សារ​ទិញ​លក់​ខុន​ដូរ​ប្រណីតៗ​ក៏ដោយ​។លោក Thomas O’Sullivan៖ ខុន​ដូរ កម្រិត​ទាប​ដល់​កម្រិត​មធ្យម​នៅតែ​លក់ដាច់​ច្រើន ហើយ​ប្រសិនបើ​អ្នក​អភិវឌ្ឍ​គម្រោង​សាងសង់ ខុន​ដូរ អាចមាន​លទ្ធភាព​បញ្ចប់​ការសាងសង់​បាន​នោះ ម្ចាស់​សំណង់​មិន​ត្រឹមតែ​អាច​លក់​ឲ្យ​អ្នកវិនិយោគ​បរទេស​ប៉ុណ្ណោះ​ទេ តែ​ក៏​អាច​លក់​ឲ្យ​ប្រជាជន​កម្ពុជា​បាន​ផងដែរ​។ ខណៈដែល​ខ្ញុំ​យល់ច្បាស់​ថា ប្រជាជន​កម្ពុជា​ភាគច្រើន​ចង់​វិនិយោគ​លើដី​ធី្ល ឬ​ទ្រព្យ​សម្រាប់​ជួល​ដូចជា​វីឡា និង​បុរី ច្រើនជាង​នោះ វា​គ្រាន់តែ​ជា​រឿង​ដែល​គេ​បង្កើតឡើង​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​បង្ហាញថា ប្រជាជន​កម្ពុជា​មិនសូវ​ទិញ​ខុន​ដូរ​នោះ​។ ប្រសិនបើ​ក្រឡេកមើល​គម្រោង​សាងសង់​ដូចជា UK condo ឬក៏ Diamond Home  អ្នកនឹង​ភ្ញាក់ផ្អើល​នៅពេលដែល​ដឹងថា អតិថិជន​ដែល​ទិញ​ភាគច្រើន​ជា​ប្រជាជន​កម្ពុជា​នោះ​។

សិក្សាស្វែងយល់ទាំងអស់គ្នាអំពីពន្ធផ្សេងៗ ពាក់ព័ន្ធនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសកម្ពុជា តើត្រូវគណនាប្រាក់ពន្ធដូចម្តេច? យោងតាមប្រកាសរបស់ក្រសួងសេដ្ឋកិច្ចចុុះថ្ងៃទី០៥ ខែឧសភា ឆ្នាំ២០១១ បានបង្ហាញជារូមបន្តរួមមួួយ ក្នុងការគណនាប្រាក់ពន្ធដោយយកតម្លៃអចលនទ្រព្យ សរុបគុណឲ្យ៨០ភាគរយដកនឹង ១០០លានរៀលរួចគុណនឹង ០,១ ភាគរយ។

ឧទាហរណ៍៖ អ្នកមានដីទំហំ ១៥ម x ៣០ម ឬ ៤៥០ ម៉ែត្រការ៉េ ហើយនៅលើដីនោះមានផ្ទះល្វែងទំហំ ៥មx២០ម ឬ ១០០​ម៉ែត្រការ៉េចំនួន២ជាន់។ បន្ទាប់ពីវាយតម្លៃ ឬផ្នែកលើតារាងតម្លៃរបស់ក្រសួងបង្ហាញថាដីក្នុងតំបន់នោះមានតម្លៃ៣០០​ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ ផ្ទះល្វែងជាន់ផ្ទាល់ដីមានតម្លៃ២៥០​ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ ផ្ទះជាន់ទីមួយមានតម្លៃ២០០​ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ​ និងជាន់ទី២មានតម្លៃ១៧០ដុល្លារ/ម៉ែត្រការ៉េ។

អគារសាងសង់

សូម​មើលរបៀបគណនា៖

តម្លៃដីសរុប គឺ ៤៥០ x ៣០០ ដុល្លារ = ១៣៥,០០០ ដុល្លារ

ផ្ទះជាន់ផ្ទាល់ដី គឺ ១០០ x ២៥០ ដុល្លារ = ២៥,០០០​ ដុល្លារ

ផ្ទះជាន់ទី១ គឺ ១០០ x ២០០ ដុល្លារ = ២០,០០០ ដុល្លារ

ផ្ទះជាន់ទី ២ គឺ ១០០ x ១៧០ ដុល្លារ = ១៧,០០០ ដុល្លារ

យើងបានតម្លៃអចលនទ្រព្យសរុប = ១៣៥,០០០ + ២៥,០០០ + ២០,០០០ + ១៧,០០០ = ១៩៧,០០០ ដុល្លារ

ប្រាក់ពន្ធត្រូវបង់គឺ (១៩៧,០០០ ដុល្លារ x ៨០% - ២៥,០០០ ដុល្លារ) x ០,១% = ១៣២,៦ ដុល្លារ

ដូចនេះ ប្រាក់ពន្ធដែលអ្នកត្រូវបង់គឺ ១៣២,៦ ដុល្លារ ឬ ៥៣០,៤០០ រៀល។

ពិសេសបងប្អូនជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យត្រូវយល់ដឹងអំពីភាពខុសគ្នារវាងពន្ធសំខាន់ៗទាំងបួនខាងក្រោមនេះ និងស្វែងយល់ពីភាពខុសគ្នានៃពន្ធទាំងនេះ ដូចតទៅ ។

១) ពន្ធអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ (អត្រាពន្ធ = ០,១% ក្នុងមួយឆ្នាំ)

២) ពន្ធប្រថាប់ត្រា ឬពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ (អត្រាពន្ធ = ៤% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ)

៣) ពន្ធលើការជួល ទាំងដី ផ្ទះ ឬអគារផ្សេងៗ (អត្រាពន្ធ = ១០% នៃប្រាក់ឈ្នួលដុល)

៤) ពន្ធលើដីធ្លីមិនបានប្រើប្រាស់ (អត្រាពន្ធ = ២% ក្នុងមួយឆ្នាំ)

ពន្ធលើអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ (អត្រាពន្ធ = ០,១% ក្នុងមួយឆ្នាំ)

ពាក្យថា ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ សំដៅទៅលើពន្ធលើ ដី ផ្ទះ អគារ និងសំណង់ទាំងឡាយណាដែលសង់ភ្ជាប់នឹងដីនោះ។ ពន្ធនេះគឺម្ចាស់អចលនទ្រព្យទាំងអស់ ត្រូវតែបង់ជូនរដ្ឋរៀងរាល់ឆ្នាំ ស្របតាមគោលការណ៍ច្បាប់ ដែលមានចែងជាធរមានស្រាប់ ។

ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ត្រូវប្រមូលប្រចាំឆ្នាំតាមអត្រាពន្ធ = ០,១% (សូន្យក្បៀសមួយភាគរយ) ក្នុងមួយឆ្នាំ លើមូលដ្ឋានគិតពន្ធ។ ហើយពន្ធនេះ ត្រូវប្រមូលចំពោះអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃលើសពី ១០០,០០០,០០0 (មួយរយលានរៀល) ហៅថា “មូលដ្ឋានគិតពន្ធ” ។

ខាងក្រោមនេះ ជារូបមន្តពន្ធលើអចលនទ្រព្យប្រចាំឆ្នាំ

មូលដ្ឋានគិតពន្ធ = តម្លៃអចលនទ្រព្យ - ១០០,០០០,០០០ រៀល

ប្រាក់ពន្ធ = មូលដ្ឋានគិតពន្ធ x ០,១%

ស្វែងយល់ពន្ធសំខាន់ៗទាំង ៤ ទាក់ទិននឹងអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា រាល់ការទិញលក់ ឬកាប់កាប់អចលនទ្រព្យត្រូវតែជាប់ពន្ធ។ មកស្វែងយល់ទាំងអស់គ្នា តើត្រូវជាប់ពន្ធអ្វីខ្លះ ហើយពន្ធអ្វីខ្លះដែលត្រូវលើកលែង?ពន្ធសំខាន់ៗ ទាក់ទិននឹងការទិញលក់ ឬកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ រួមមាន៖

1. ១) ពន្ធប្រថាប់ត្រា ៤% ពន្ធនេះតម្រូវឱ្យបង់ក្នុងករណីមានការទិញលក់ ហើយផ្ទេរកម្មសិទ្ធ។ ជាទូទៅពន្ធ ៤% នេះ គឺជាកាតព្វកិច្ចរបស់អ្នកទិញ ប៉ុន្តែអាចផ្លាស់ប្ដូរបានអាស្រ័យលើកិច្ចសន្យាទិញលក់។ អ្នកជាប់ពន្ធត្រូវបង់ក្នុងអំឡុងពេល ៣ខែ ក្រោយមានការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ បច្ចុប្បន្ន ពន្ធនេះត្រូវបានលើកលែងសម្រាប់អចលនទ្រព្យតម្លៃទាបជាង ៧ម៉ឺនដុល្លារ ដល់ខែធ្នូ ឆ្នាំ២០២១ នេះ។ (អានបន្ថែម)
2. ២) ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ០,១% ពន្ធនេះតម្រូវឱ្យបង់ សម្រាប់អ្នកមានអចលនទ្រព្យតម្លៃលើសពី ១០០លានរៀល ឬ ២៥ ០០០ ដុល្លារ។ ដូច្នេះ ដើម្បីគណនាពន្ធ អ្នកត្រូវយកតម្លៃជាក់ស្ដែងនៃអចលនទ្រព្យមកដកនឹង ២៥ ០០០ ដុល្លារ សិន មុននឹងគុណនឹង ០,១%។ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យទាំងអស់ រួមទាំង ដី ផ្ទះ អគារនានា ត្រូវបង់ពន្ធនេះជារៀងរាល់ឆ្នាំ។
3. ៣) ពន្ធលើដីទំនេរ ឬដីមិនបានប្រើប្រាស់ ២% ពន្ធនេះ គឺតម្រូវឱ្យបង់សម្រាប់ដីដែលគ្មានសំណង់ និងដីដែលមានសំណង់បោះបង់ចោល ដែលស្ថិតក្នុងតំបន់ទាំងឡាយ ដែលកំណត់ដោយគណៈកម្មការវាយតម្លៃដីធ្លីមិនបានប្រើប្រាស់។ ម្ចាស់ដី ត្រូវបង់ពន្ធក្នុងអត្រា២% នៃតម្លៃដី ដែលកំណត់ដោយគណៈកម្មការ។ ដោយឡែក បើដីនោះមានការដាំដំណាំពេញ គឺមិនជាប់ពន្ធនេះទេ។ មួយវិញទៀត បើអ្នកជាប់ពន្ធដីមិនបានប្រើប្រាស់ហើយ អ្នកមិនជាប់ពន្ធអចលនទ្រព្យ ០,១% ទេ។ (អានបន្ថែម)
4. ៤) ពន្ធចំណេញមូលធន ២០% ពន្ធនេះជាពន្ធថ្មី ដែលនឹងចាប់ផ្ដើមអនុវត្តនៅដើមឆ្នាំ ២០២២។ សម្រាប់ពន្ធនេះ គឺរាល់ផលចំណេញពីការលក់អចលទ្រព្យទូទៅ នឹងត្រូវជាប់ពន្ធ ២០%។ អ្នកជាប់ពន្ធអាចជ្រើសរើសវិធី ២ ក្នុងការគណនាពន្ ធរួមមាន៖

១) រដ្ឋអនុញ្ញាតឱ្យកាត់ចំណាយ ៨០% នៃប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានពីការលក់។ ឧទាហរណ៍ អ្នកលក់ដីបាន ១លានដុល្លារ។ រដ្ឋមិនមែនយកពន្ធលើ ១លានដុល្លារ នេះទេ។ រដ្ឋអនុគ្រោះ ឱ្យកាត់កងចំណាយដល់ទៅ ៨០%។ មានន័យថា អ្នកចំណេញតែ ២០ម៉ឺនដុល្លារទេ ហើយជាប់ពន្ធ ២០% ពោលគឺត្រូវបង់ពន្ធត្រឹមតែ ៤ម៉ឺនដុល្លារ ប៉ុណ្ណោះ។ ២) កាត់ចំណាយជាក់ស្ដែង ដោយចំណាយនោះមានដូចជា ថ្លែដើម ប្រាក់ពន្ធបានបង់ ចំណាយកម្រៃជើងសារ និងចំណាយកែលម្អជាដើម។